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Update: Berliner Mieten überholen Mietspiegel

Der aktuelle Mietspiegel für Berlin ist erschienen und weist gegenüber der letzten Version aus dem Jahr 2009 eine durchschnittliche Steigerung der Mieten im Stadtgebiet um 4% bzw. 0,20 Euro/m² aus. Für nicht preisgebundene Wohnungen werden nun in Berlin als Mittelwert 5,21 Euro/m² netto kalt gezahlt. Im Vergleich: 2009 waren es noch 4,83 Euro/m².

Der Mietspiegel überrascht aus Sicht von Mietern und Vermietern. Denn die Steigerung um 4 Prozent im Vergleich zu 2009 zeichnet ein deutlich moderateres Bild, als die gefühlte Realität. Der Berliner Mieterverein kommt in einer eigenen Untersuchung zu ganz anderen Ergebnissen. Demnach stiegen im Vergleichszeitraum in guten Wohnlagen die Mieten um fast 11 Prozent deutlich stärker als in der offiziellen Erhebung.

 Plattenbauten am günstigsten, Nachfrageüberhang innerhalb des S-Bahnrings

 Günstiger Wohnraum lässt sich nach wie vor in den zu DDR-Zeiten errichteten Plattenbauten finden. Laut Berliner Mieterverein (BMV) stiegen die Mieten dort von 2009 bis 2011 um etwa 4,4 Prozent auf auf etwa 4,81 Euro/m². Aber sogar diese Steigerung läge über dem Ergebnis des Mietspiegels.

Die abweichenden Ergebnisse werden entsprechend unterschiedlich interpretiert. Während Berlins Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge Reyer von der SPD konstatiert, die Mieten seien in Berlin zwar gestiegen, insgesamt läge das Berliner Mietniveau jedoch immer noch „deutlich hinter vergleichbaren Großstädten zurück.“ Laut Junge Reyer verfügt der typische Berliner Haushalt zwar über ein im Durchschnitt geringeres Einkommen als in anderen großen deutschen Städten. Gleichzeitig sei die Mietbelastung aber eben auch im Verhältnis zum Berliner Durchschnittseinkommen geringer als z.B. in Hamburg oder München.

Ein ausgewogenes Bild also? Letztlich steht Berlin wohl die gleiche Entwicklung bevor, wie anderen deutschen Boomstädten zuvor: Erhebliche Wert- und Mietsteigerungen in den zentralen und beliebten Innenstadtlagen und eine moderate Entwicklung in den Randzonen. Es stellt sich hier die Frage, ob die Unterscheidung nach einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage überhaupt noch greift. Denn obwohl z.B. diverse Lagen in Kreuzberg „einfache“ Lagen sind, stellen wir hier aufgrund des extremen Nachfrageüberhangs die größten Mietsteigerungen fest. Am Ende werden die Mieten vom Markt bestimmt. Zu dieser Einsicht mag auch Ingeborg Junge-Reyer gekommen sein. So wurde der von der Senatorin vorgelegte  Gesetzentwurf über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin – WoG Bln) für die rund 160.000 Sozialwohnungen in Berlin beschlossen. Mit Hilfe des Gesetzes soll die Mietentwicklung gebremst werden. Der Gesetzentwurf hat den Senat passiert und wird nun dem Abgeordnetenhaus zur Beschlussfassung vorgelegt.

Weitere Informationen zum Gesetz hier.

Wir werden dieses Thema weiter interessiert verfolgen und versuchen, in weiteren Artikeln, objektiv die unterschiedlichen Meinungen zu beleuchten. Ihr Kommentar ist willkommen.

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Berliner Mietspiegel

 

Der Berliner Mietspiegel wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Zwei-Jahres-Turnus veröffentlicht. Der aktuelle Stand bezieht sich auf das Jahr 2009 und ist für jedermann im Internet abrufbar. Der Link lautet http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/.

Vermieter und Mieter bekommen mit dem Mietspiegel „einen fundierten, aktuellen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum in Berlin„. (Zitat Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)
Der Mietspiegel ist damit ein wichtiges Instrument um beispielsweise Mieterhöhungen oder Mieterhöhungsforderungen seitens der Vermieter zu überprüfen. Durch den Veröffentlichungs-Turnus von zwei Jahren bleiben Entwicklungen im kurzfristigen Bereich, z.B. in boomenden Wohnlagen, unberücksichtigt.

Auf Basis der Nettokaltmiete pro Quadratmeter je Monat, weist der Mietspiegel, basierend auf repräsentativen Umfragen die Mietdaten von über 8000 Wohnungen aus. Stichtag ist der 1. September.

Im Umgang mit dem Mietspiegel ist einiges zu beachten. Die Zahlen sind kein „Gesetz“ und die Ergebnisse von Abfragen können durch die Hinzunahme von Sondermerkmalen abweichen. Besonders hochwertig ausgestattete Wohnungen können erheblich vom oberen Spannenwert abweichen. Dadurch wird der Situation Sorge getragen, dass vom Vermieter getätigte Investitionen sich in höhere Mieten niederschlagen müssen.

Die rechtlichen Grundlagen des Mietspiegels finden sich in den §§ 556 ff. des BGB.

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