Stadtentwicklungsplan Wohnen: Berlin plant 38.000 Neubau-Wohnungen

25 Projekte bis 2025: Berlin gibt Gas im Wohnungsbau
Auf einer Pressekonferenz (11.1.13) wurde der Öffentlichkeit vorgestellt, wie sich das Land Berlin in den kommenden 12 Jahren im Wohnungsbau engagieren will.

Die Zahlen sind beeindruckend: In 25 Einzelprojekten sollen etwa 38.000 Neubauwohnungen in Berlin entstehen. Die Projekte sind über die gesamte Stadt verteilt.

Das kleinste Vorhaben mit 430 Einheiten befindet sich in der Spreestadt Charlottenburg. Einige der Flächen sind unter Berlins Bürgern umstritten. So auch das Tempelhofer Feld (ehemaliger Flughafen Tempelhof), an dessen Rand der Senat den Bau von 4.700 Wohnungen plant. Der Stadtentwicklungsplan ist bislang ein Entwurf, der sich im Laufe des Abstimmungsverfahrens verändern kann. Daher verzichtet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zurzeit noch auf die Veröffentlichung weiterer Details bezüglich der Flächen und Einzelstandorte. Weitere Informationen finden Sie im Newsbereich von Guthmann & Guthmann Immobilien.

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Kein Flughafen BER in 2012,…2013,…2014,…?

Erneut wird die Flughafen-Eröffnung verschoben. Die Beseitigung von gravierenden Baufehlern, allen voran an der Brandschutzanlage wird erheblich mehr Zeit in Anspruch nehmen, als bislang bekannt. Die Anlage muss möglicherweise komplett neu konzipiert werden. In die laufende Diskussion um technische Baumängel mischen sich nun auch zunehmend Bedenken, ob der Flughafen BER überhaupt den kapazitativen Anforderungen eines Hauptstadtflughafens genügt. Steigende Passagierzahlen und die zunehmende Beliebtheit Berlins als internationaler Touristen-Hot-Spot begründen diese Bedenken. Der Airport ist auf die Abfertigung von 27 Millionen Passagieren jährlich ausgerichtet. Die bisherigen Flughäfen Schönefeld und Tegel müssen schon jetzt 25 Millionen Passagiere bewältigen. Da bleibt wenig Raum für Wachstum. Und das ist es schließlich, was Berlin sich am sehnlichsten wünscht. Die ersten Vorschläge für eine Erweiterung des Flughafens werden bereits diskutiert. So ist die Rede vom Abriss eine Parkterminals zugunsten eines größeren Flughafens. Radikaler lässt sich der Vorschlag an, schlicht den alten Flughafen Tegel und/oder Schönefeld in Betrieb zu lassen.

Die kontroversen Diskussionen nehmen an Fahrt und Polemik zu. Flugrouten-Gegner freuen sich derweil über die Gelegenheit, die Flugrouten neu zu diskutieren. Rückenwind erfahren sie dabei von der EU, die moniert, bei der Festlegung der Routen sei gegen geltende Natur- und Umwelt-Richtlinien verstoßen worden. Ein Verfahren der EU-Kommission ist nicht ausgeschlossen.

Klar ist eigentlich nur, dass im Augenblick nichts klar ist. Als frühester Starttermin für den Großflughafen fallen die Jahreszeiten 2015, 2016 oder auch später.

Als Konsequenz aus dem Flughafen-Desaster räumte Berlins Regierender Bürgermeister Klaus Wowereit bereits das Amt des Vorsitzenden des BER-Aufsichtsrates.
Als neuer Vorsitzende wurde der ehemalige Vize, Mathias Platzeck, bestellt. Auch Flughafen-Chef Rainer Schwarz hat seinen Sessel geräumt.
Abzuwarten bleibt, was das Flughafen-Debakel finanziell für Berlin, Brandenburg und den Bund bedeuten wird.
Wir informieren Sie weiter über die meist diskutierte Berlin-Immobilie.

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Immobilie-Blase in Berlin. Ein Wort kehrt zurück. Zu Recht?

In der Hauptstadt sind die  Quadratmeterpreise für Berlin-Immobilien in 2012 rapide gestiegen.  Neben der Problematik steigender Mieten, über die in den Medien fast täglich berichtet wird, ist fast unbemerkt auch das Wort „Immobilien-Blase“  wieder in den Wortschatz zurückgekehrt.  Ein Preisanstieg bedeutet jedoch nicht automatisch die Gefahr einer Blase.

In Berlin erfreuen sich Immobilien einer steigenden Nachfrage. Damit einhergehend wird das Angebot an Immobilien knapper. Steigende Preise sind die Folge und in diesem Zusammenhang auch normal.

Als problematischer könnte jedoch gewertet werden, dass die schnell steigenden Quadratmeterpreise regulierten Mieten gegenüber stehen. Vermietete Wohnungen lassen sich bei einer anhaltenden Preisentwicklung nicht mehr über die Mieteinnahmen finanzieren. Investoren müssen infolgedessen mehr auf die Wertentwicklung der Immobilie setzen, als auf die Rendite, die das Objekt erwirtschaftet.

Experten messen die Gefahr einer Blase auch am Faktor der Bautätigkeit. Werden in der Erwartung steigender Preise und ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Nachfrage immer mehr Wohnungen gebaut, so ist die Gefahr eines rapiden Preisverfalls durch das in Folge entstehende Überangebot groß.

In Berlin sind die Mieten für bestehende Mietverträge reguliert. Steigende Quadratmeterpreise beim Kauf von Immobilien stoßen daher renditebedingt an eine „natürliche“ Grenze.

Richtiger als von einer drohenden Berliner Immobilienblase zu sprechen wäre also, die Entwicklung in einzelnen Stadtbezirken zu betrachten. Dort, wo die Nachfrage besonders hoch, die Bautätigkeit rege und die Fluktuation (Neuvermietung) stark ist, ist eine Abschwächung der Preisentwicklung wahrscheinlicher als in weniger beliebten Bezirken.

Wenn Sie auf der Suche nach einem wirklich guten Immobilienmakler in Berlin sind, sollten Sie unbedingt auf der Webseite der Guthmann & Guthmann-Immobilien GmbH vorbeischauen.

Das nette und internationale Team ist geradezu perfekt, um Ihre Immobilie zu verkaufen oder eine passende Immobilie für Sie zu finden.

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Berliner Senat hat ein „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ beschlossen

Einer Pressemeldung des Berliner Senats zufolge, soll das Bündnis dazu beitragen, dass “ die Mieterinnen und Mieter bei den sechs städtischen Wohnungsunternehmen gut, sicher und preiswert wohnen.“

Wir fassen für Sie die wichtigsten Regelungen zusammen, die sich auf den öffentlichen Bestand von Berlin-Immobilien beziehen:
Der öffentliche Bestand an Berlin-Immobilien soll von derzeit ca. 277.000 auf 300.000 Wohnungen erhöht werden. Dies soll sowohl durch Zukauf als auch durch Neubau erfolgen.

Städtische Grundstücke sollen zum Verkehrswert oder als Sachwerteinlage an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften vergeben werden. Die Entscheidung soll auf Grundlage „überzeugender Wohnungsbaukonzepte“ erfolgen. Als Pilotprojekt wird die Bereitstellung von 14 Grundstücken benannt.
Studentisches Wohnen soll durch Kooperation der städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit dem Berliner Studentenwerk gestärkt werden.

Durch die Einführung individueller Lösungen mit einer Sozialklausel sollen sozialverträgliche Miethöhe für Bestandsmieter von Immobilien in Berlin sichergestellt werden. D.h., Mieterhöhungen werden als Einzelfall geprüft.

Bei Mieterhöhungsverfahren soll die Grenze für individuelle Nettokaltmieten auf 30 % des Haushaltsnettoeinkommens festgelegt werden.  In strittigen Fällen soll künftig eine Schiedsstelle entscheiden.

Der Wohnungstausch bei Wohnungsverkleinerung soll vereinfacht werden. Hierzu werden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften einen gemeinsamen Pool bilden.

Mieterhöhungen im öffentlichen Bestand von Berlin-Immobilien sollen maximal um 15 % in vier Jahren entsprechend Berliner Bundesratsinitiative und maximal bis zum Berliner Mietspiegel (statt derzeit 20 % in drei Jahren) möglich sein.

Modernisierungsumlagen sollen zu maximal 9 % umlegbar sein und die Mieterschaft soll in den Modernisierungsprozess umfassend integriert werden.
Weitere Informationen erhalten Sie HIER (Link zur Pressemitteilung des Senats.)

Quelle Pressemiteilungen des Berliner Senats:  http://www.berlin.de/landespressestelle/archiv/20120904.1255.374693.html

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Berlin ist Schlusslicht bei Wohneigentum

Nach einer neuen Studie des IVD (Immobilienverband Deutschland) ist Berlin nach wie vor Schlusslicht bei der Wohneigentumsquote. In gesamtdeutschen Durchschnitt liegt die Quote demnach bei ca. 42%. Im Vergleich dazu liegt Berlin bei etwa 12,5 weit abgeschlagen. Am höchsten ist die Quote in Bremenmit ca. 35 Prozent. In Städten liegt die Quote traditionell niedriger als in den ländlichen Gebieten. Auch im europäischen Vergleich liegt Deutschland eher im hinteren Feld.

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Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer in Deutschland liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,00 Prozent. Mit der Föderalismusreform im Jahr 2006 wurde es den Ländern ermöglicht vom grundsätzlichen Steuersatz i.H. von 3,5 % abzuweichen. Den höchsten Steuersatz haben mit 5,0 Prozent die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein. Neben Niedersachsen, Hamburg, Bremen und Sachsen-Anhalt, erhebt auch Berlin 4,5 % Steuern auf den Grunderwerb. Aktuell gibt es im Berliner Senat Überlegungen, den Steuersatz weiter anzuheben.

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Berliner Senat dehnt siebenjährige Kündigungsschutzfrist aus

Der Berliner Senat hat die Rechtsverordnung zum siebenjährigen Schutz vor Kündigung bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verlängert und um neue Bezirke erweitert.

Damit kommen im Vergleich zur Verordnung aus dem Jahr 2004 etwa 600.000 Berliner zusätzlich unter den Schutzschirm des Senats. Galt die alte Verordnung noch für rund 1.260.000 Einwohnerinnen, so sind es jetzt etwa 1.880.000 Berliner/innen. Die verlängerte und erweiterte Verordnung gilt für 7 Jahre und umfasst nun die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg.

Laut der Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, wurden für Entscheidung die Ergebnisse aus Untersuchungen über die Veränderung der Einwohner-Entwicklung, der aktuellen Wohndauer, der Anzahl von Umwandlung und Wohnungsverkäufen sowie die aktuellen Angebotsmieten herangezogen.

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Update: Berliner Mieten überholen Mietspiegel

Der aktuelle Mietspiegel für Berlin ist erschienen und weist gegenüber der letzten Version aus dem Jahr 2009 eine durchschnittliche Steigerung der Mieten im Stadtgebiet um 4% bzw. 0,20 Euro/m² aus. Für nicht preisgebundene Wohnungen werden nun in Berlin als Mittelwert 5,21 Euro/m² netto kalt gezahlt. Im Vergleich: 2009 waren es noch 4,83 Euro/m².

Der Mietspiegel überrascht aus Sicht von Mietern und Vermietern. Denn die Steigerung um 4 Prozent im Vergleich zu 2009 zeichnet ein deutlich moderateres Bild, als die gefühlte Realität. Der Berliner Mieterverein kommt in einer eigenen Untersuchung zu ganz anderen Ergebnissen. Demnach stiegen im Vergleichszeitraum in guten Wohnlagen die Mieten um fast 11 Prozent deutlich stärker als in der offiziellen Erhebung.

 Plattenbauten am günstigsten, Nachfrageüberhang innerhalb des S-Bahnrings

 Günstiger Wohnraum lässt sich nach wie vor in den zu DDR-Zeiten errichteten Plattenbauten finden. Laut Berliner Mieterverein (BMV) stiegen die Mieten dort von 2009 bis 2011 um etwa 4,4 Prozent auf auf etwa 4,81 Euro/m². Aber sogar diese Steigerung läge über dem Ergebnis des Mietspiegels.

Die abweichenden Ergebnisse werden entsprechend unterschiedlich interpretiert. Während Berlins Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge Reyer von der SPD konstatiert, die Mieten seien in Berlin zwar gestiegen, insgesamt läge das Berliner Mietniveau jedoch immer noch „deutlich hinter vergleichbaren Großstädten zurück.“ Laut Junge Reyer verfügt der typische Berliner Haushalt zwar über ein im Durchschnitt geringeres Einkommen als in anderen großen deutschen Städten. Gleichzeitig sei die Mietbelastung aber eben auch im Verhältnis zum Berliner Durchschnittseinkommen geringer als z.B. in Hamburg oder München.

Ein ausgewogenes Bild also? Letztlich steht Berlin wohl die gleiche Entwicklung bevor, wie anderen deutschen Boomstädten zuvor: Erhebliche Wert- und Mietsteigerungen in den zentralen und beliebten Innenstadtlagen und eine moderate Entwicklung in den Randzonen. Es stellt sich hier die Frage, ob die Unterscheidung nach einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage überhaupt noch greift. Denn obwohl z.B. diverse Lagen in Kreuzberg „einfache“ Lagen sind, stellen wir hier aufgrund des extremen Nachfrageüberhangs die größten Mietsteigerungen fest. Am Ende werden die Mieten vom Markt bestimmt. Zu dieser Einsicht mag auch Ingeborg Junge-Reyer gekommen sein. So wurde der von der Senatorin vorgelegte  Gesetzentwurf über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin – WoG Bln) für die rund 160.000 Sozialwohnungen in Berlin beschlossen. Mit Hilfe des Gesetzes soll die Mietentwicklung gebremst werden. Der Gesetzentwurf hat den Senat passiert und wird nun dem Abgeordnetenhaus zur Beschlussfassung vorgelegt.

Weitere Informationen zum Gesetz hier.

Wir werden dieses Thema weiter interessiert verfolgen und versuchen, in weiteren Artikeln, objektiv die unterschiedlichen Meinungen zu beleuchten. Ihr Kommentar ist willkommen.

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Gewinner und Verlierer: Berliner Bezirke

Wie erwartet hat sich der Preisdruck in den Berliner Bezirken Neukölln, Wedding und Tempelhof fortgesetzt. Im Marktbericht der Immobilienagentur Guthmann & Guthmann Immobilien aus Berlin lassen sich die aktuellen Zahlen nachlesen. Die Agentur erhebt fortlaufend die aktuellen Quadratmeterpreise für Berlin Immobilien.

Neukölln ist Spitzenreiter. Die Quadratmeterpreise stiegen innerhalb der ersten 5 Monate 2011 im Vergleich zu den Endjahrespreisen 2010 um mehr als 27 Prozent. Im Bezirk Wedding sind Steigerungen von 13,6 Prozent zu verzeichnen. Zu den Gewinnern zählt auch Moabit. Leider ließ die geringe Anzahl umgesetzter Objekte von Januar bis Mai keine genaue Analyse zu. Diese wird nachgereicht. Zu den Verlierern gehören neben den etwas angestaubten Bezirken wie Lankwitz und Zehlendorf auch Adlershof. In Friedrichshain stabilisiert sich die Lage, nachdem in 2010 aufgrund vieler Neubauvorhaben das Angebot stieg und die Preise nachließen. In Pankow verlangsamt sich der Preisverfall.

Marktbericht

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125 Jahre Kurfürstendamm

Dieses Jahr wird Berlins berühmteste Flaniermeile 125 Jahre alt. Obwohl der 5.Mai als offizielles Geburtsdatum angegeben wird (siehe unten) gibt es über das Jahr verteilt diverse Veranstaltungen und Festivitäten die den Kudamm hochleben lassen.

Bis in den Oktober hinein kann man z.B. die Ausstellung „Der Kurfürstendamm. 125 Jahre – 125 Geschichten.“ in den Vitrinen entlang des Kurfürstendamms „besuchen“. Die wirklich tolle Verbindung von Geschichten mit interessanten Exponaten aus der Geschichte des Kudamms ist sehenswert. Ein Vitrinenführer ist im temporären Ausstellungscafé, Ecke Uhlandstraße, erhältlich.

Bereits in den letzten Jahren wurde deutlich dass der Kurfürstendamm, der eine Zeitlang etwas verstaubt wirkte, wieder auf dem besten Weg ist, das pulsierende Zentrum der Hauptstadt zu werden.  Der etwa dreieinhalb Kilometer lange «Boulevard» war schon zur Kaiserzeit die Flanier- und Amüsiermeile schlechthin.  In den zwanziger Jahren des letzten Jahrhunderts wurde der Kurfürstendamm zum Inbegriff des modernen Berlins. Jazz-Größen gaben sich in den Varietés förmlich die Klinke in die Hand, nicht nur das Nachtleben tobte, auch Kunst und Kultur fanden hier ein Zuhause.

Als Reitweg um das Jahr 1540 angelegt, verband er das Berliner Stadtschloss mit dem Jagdschloss Grunewald.  Erst viel später, mit der Reichsgründung, wollten die Berliner auch einen Prachtboulevard haben um sich etwa mit der Champs-Élysées in Paris oder der Fifth Avenue in New-York vergleichen zu können.

Daher gilt der 5. Mai 1886 als „Geburtstag“ der Berliner Flaniermeile. Denn an diesem Tag nahm die erste Dampfstraßenbahn auf dem Kurfürstendamm ihren Dienst auf. In den Jahren davor und in den Folgejahren wurde der Kurfürstendamm rasch ausgebaut und entwickelte sich ebenso rasant zum modernen Zentrum Berlins.

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