Archiv für Kategorie Verbraucherinfos

Berliner Senat dehnt siebenjährige Kündigungsschutzfrist aus

Der Berliner Senat hat die Rechtsverordnung zum siebenjährigen Schutz vor Kündigung bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verlängert und um neue Bezirke erweitert.

Damit kommen im Vergleich zur Verordnung aus dem Jahr 2004 etwa 600.000 Berliner zusätzlich unter den Schutzschirm des Senats. Galt die alte Verordnung noch für rund 1.260.000 Einwohnerinnen, so sind es jetzt etwa 1.880.000 Berliner/innen. Die verlängerte und erweiterte Verordnung gilt für 7 Jahre und umfasst nun die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg.

Laut der Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, wurden für Entscheidung die Ergebnisse aus Untersuchungen über die Veränderung der Einwohner-Entwicklung, der aktuellen Wohndauer, der Anzahl von Umwandlung und Wohnungsverkäufen sowie die aktuellen Angebotsmieten herangezogen.

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Gewinner und Verlierer: Berliner Bezirke

Wie erwartet hat sich der Preisdruck in den Berliner Bezirken Neukölln, Wedding und Tempelhof fortgesetzt. Im Marktbericht der Immobilienagentur Guthmann & Guthmann Immobilien aus Berlin lassen sich die aktuellen Zahlen nachlesen. Die Agentur erhebt fortlaufend die aktuellen Quadratmeterpreise für Berlin Immobilien.

Neukölln ist Spitzenreiter. Die Quadratmeterpreise stiegen innerhalb der ersten 5 Monate 2011 im Vergleich zu den Endjahrespreisen 2010 um mehr als 27 Prozent. Im Bezirk Wedding sind Steigerungen von 13,6 Prozent zu verzeichnen. Zu den Gewinnern zählt auch Moabit. Leider ließ die geringe Anzahl umgesetzter Objekte von Januar bis Mai keine genaue Analyse zu. Diese wird nachgereicht. Zu den Verlierern gehören neben den etwas angestaubten Bezirken wie Lankwitz und Zehlendorf auch Adlershof. In Friedrichshain stabilisiert sich die Lage, nachdem in 2010 aufgrund vieler Neubauvorhaben das Angebot stieg und die Preise nachließen. In Pankow verlangsamt sich der Preisverfall.

Marktbericht

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Soziales Engagement und Immobilien. Passt das zusammen?

Vereinsarbeit wird in unserer Gesellschaft immer wichtiger. Das ehrenamtliche Engagement stößt aber regelmäßig vor allem auf finanzielle Grenzen, die ohne externe Sponsoren und Geldgeber kaum überwunden werden können. Gleichzeitig werden bei Immobiliengeschäften oftmals höhere Summen umgesetzt. Der Gedanke liegt also nahe, beide Bereiche zusammenzubringen. Ein interessantes Modell wird zurzeit von den Berliner Firmen Guthmann & Guthmann Immobilien und MABU Immobilien in der Praxis ausprobiert.

Die Idee: Das geschäftliche soll mit sozialem Engagement zusammengebracht werden und für beide Seiten Nutzen bringen. Vorstandsmitglieder, Trainer, Mitglieder, Elternteile oder Fans eines gemeinnützigen Vereines können diesem aktiv helfen, indem sie den beteiligten Unternehmen Immobilie zuführen. Die Immobilienmakler kümmern sich um die Vermarktung der Immobilien und spenden nach dem erfolgreichen Verkauf 25% der verdienten Provision an einen Verein, der vom Verkäufer oder vom Käufer benannt wird. Das System ist unbürokratisch, schnell und transparent.

Aufgrund der „Beteiligung“ von 25 Prozent, heißt das Projekt denn auch „DeinVerein25“. Mehr Informationen finden Sie auf den Seiten der Start-Unternehmen.

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Immobilienkaufverträge – Grundbuchlage

Jeder Notar ist zur Einsichtnahme in das Grundbuch vor der Beurkundung verpflichtet. Dadurch wird sicher gestellt, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages keine unbekannten Eintragungen und/oder Belastungen auf dem Grundbuch lasten; der Käufer ist also im Bilde darüber, was er kauft. Ihr Makler sollte spätestens zum Zeitpunkt der Erstellung des Kaufvertrages einen Grundbuchauszug zur Verfügung stellen. Üblicherweise wird eine gewissenhafte Immobilien-Agentur dies schon mit den anderen zur Prüfung notwendigen Unterlagen bereitstellen.

Lesen Sie weiter auf www.guthmann-immobilien.de

 

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Berliner Mietspiegel

 

Der Berliner Mietspiegel wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Zwei-Jahres-Turnus veröffentlicht. Der aktuelle Stand bezieht sich auf das Jahr 2009 und ist für jedermann im Internet abrufbar. Der Link lautet http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/.

Vermieter und Mieter bekommen mit dem Mietspiegel „einen fundierten, aktuellen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum in Berlin„. (Zitat Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)
Der Mietspiegel ist damit ein wichtiges Instrument um beispielsweise Mieterhöhungen oder Mieterhöhungsforderungen seitens der Vermieter zu überprüfen. Durch den Veröffentlichungs-Turnus von zwei Jahren bleiben Entwicklungen im kurzfristigen Bereich, z.B. in boomenden Wohnlagen, unberücksichtigt.

Auf Basis der Nettokaltmiete pro Quadratmeter je Monat, weist der Mietspiegel, basierend auf repräsentativen Umfragen die Mietdaten von über 8000 Wohnungen aus. Stichtag ist der 1. September.

Im Umgang mit dem Mietspiegel ist einiges zu beachten. Die Zahlen sind kein „Gesetz“ und die Ergebnisse von Abfragen können durch die Hinzunahme von Sondermerkmalen abweichen. Besonders hochwertig ausgestattete Wohnungen können erheblich vom oberen Spannenwert abweichen. Dadurch wird der Situation Sorge getragen, dass vom Vermieter getätigte Investitionen sich in höhere Mieten niederschlagen müssen.

Die rechtlichen Grundlagen des Mietspiegels finden sich in den §§ 556 ff. des BGB.

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Immobilienkaufverträge – Rubrum

Die Frage, wie der Inhalt eines Kaufvertrages aussieht, lässt sich pauschal nicht beantworten. Denn der Inhalt jeden Kaufvertrages richtet sich nach der konkreten Situation, nach der Art der Immobilie, nach den zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen und z.B. auch nach der Frage, wie detailliert die Parteien sich gegen eventuell auftretende Wagnisse und Risiken absichern möchten. Es gibt also keinen Allgemeinplatz, keinen “Kaufvertrag an sich”.
Ein Überblick über die in fast jedem Vertrag vorhandenen grundsätzlichen Bestandteile lässt sich aber ohne weiteres geben. Hierzu dient diese Serie kleinerer Artikel, die in den kommenden Wochen sukzessive die Bestandteile von Verträgen thematisieren wird.

Rubrum

Das Rubrum des Vertrages enthält die Informationen zum Ort der Beurkundung, dem Datum der Beurkundung, zum beurkundenden Notar und natürlich zu den Beteiligten der Urkunde, üblicherweise eben Verkäufer und Käufer. Zu Beginn der Beurkundung muss der Notar sich vergewissern, die Beteiligten oder deren Vertreter auch tatsächlich vor sich zu haben. Auch Personen, die dem Notar bekannt sind, müssen sich mit einem Personalausweis oder einem Pass ausweisen. Sollten juristische Personen an der Urkunde beteiligt sein, wird der Notar prüfen, über welche Befugnisse die anwesenden Personen verfügen und ob und wie sie die juristische Person vertreten können. Üblicherweise wird Ihr Immobilienmakler Sie im Vorfeld über notwendige Dokumente informieren. Je nach Gesellschaftsform kann es daher notwendig sein, Auszüge aus dem Handelsregister, Vereinsregister oder Vertretungsvollmachten zur Beurkundung mitzubringen.

Vertretung

Es kommt oft vor, dass eine der beurkundenden Parteien nicht persönlich erschienen kann, z.B. weil eine Anreise nicht möglichen oder wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. In diesen Fällen kann diese Partei einen Vertreter benennen. Das kann vollmachtlos, mit mündlicher oder auch mit schriftlicher Vollmacht geschehen. In den beiden ersten Fällen ist eine Nachgenehmigung durch die nicht erschienene Partei notwendig. Liegt eine schriftliche, notarielle Vollmacht vor, muss nicht nachgenehmigt werden.

Die Nachgenehmigung kann im Inland bei jedem Notar erfolgen, im Ausland üblicherweise bei einer deutschen Botschaft, einem Konsulat oder einer anderen deutschen Vertretung. In bestimmten Ländern reicht es ebenfalls aus, wenn ein der deutschen Sprache mächtiger Notar die Nachgenehmigung beurkundet. Die Kosten für die Nachgenehmigung werden nach dem Verursacherprinzip geregelt. Sprich: üblicherweise trägt der Käufer die Gebühren.

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Wohngeld / Hausgeld und Nebenkosten

Als Hausgeld (früher „Wohngeld“) werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Es handelt sich dabei um geschätzte Vorauszahlungen auf den Verbrauch und auf andere anfallende Kosten. Grundsätzlich sind in den Nebenkosten und im Haus- oder Wohngeld  die gleichen Kosten enthalten, wobei das Wohngeld vom Vermieter zu bezahlen ist. Dieser gibt jedoch die umlagefähigen Kosten in Form von Nebenkosten an den Mieter weiter. Der Mieter entrichtet zusätzlich zur Miete die Nebenkosten als Vorauszahlung.

Im Wohngeld sind also immer alle Nebenkosten enthalten und diese werden vom Mieter zusätzlich zur Miete bezahlt, mit Ausnahme von:

– Verwaltungskosten

– Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage / Reparaturen am Haus

– eventuelle Bankgebühren

Es ist unerheblich in welcher Höhe das Wohngeld oder die Nebenkosten angesetzt sind, der Eigentümer/Vermieter hat immer nur die oben benannten Belastungen zu bezahlen, alles andere trägt der Mieter. Mehr- oder Minderverbrauch ist am Jahresende nachzubezahlen oder wird erstattet. Dies gilt für Wohngeld und Nebenkosten, denn beide Vorauszahlungen sind nur Schätzungen, die am Jahresende abgerechnet werden.

typische Nebenkosten sind z.B. (vom Mieter zu tragen):

Hausstrom
Müllabfuhr
Frischwasser
Straßenreinigung 
Abwasser   
Hausreinigung
Regenwasserabgabe  
Hausmeister
Gartenpflege   
Winterdienst
Versicherungen   
Heizkosten

Die Kosten der benannten Leistungen werden dem Eigentümer durch das Wohngeld als Vorauszahlung in Rechnung gestellt und dieser berechnet diese Ausgaben wiederum dem Mieter als so genannte Nebenkosten-Vorauszahlung.

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