Archiv für Kategorie Berlin Immobilien

Berliner Senat dehnt siebenjährige Kündigungsschutzfrist aus

Der Berliner Senat hat die Rechtsverordnung zum siebenjährigen Schutz vor Kündigung bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verlängert und um neue Bezirke erweitert.

Damit kommen im Vergleich zur Verordnung aus dem Jahr 2004 etwa 600.000 Berliner zusätzlich unter den Schutzschirm des Senats. Galt die alte Verordnung noch für rund 1.260.000 Einwohnerinnen, so sind es jetzt etwa 1.880.000 Berliner/innen. Die verlängerte und erweiterte Verordnung gilt für 7 Jahre und umfasst nun die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg.

Laut der Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, wurden für Entscheidung die Ergebnisse aus Untersuchungen über die Veränderung der Einwohner-Entwicklung, der aktuellen Wohndauer, der Anzahl von Umwandlung und Wohnungsverkäufen sowie die aktuellen Angebotsmieten herangezogen.

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Gewinner und Verlierer: Berliner Bezirke

Wie erwartet hat sich der Preisdruck in den Berliner Bezirken Neukölln, Wedding und Tempelhof fortgesetzt. Im Marktbericht der Immobilienagentur Guthmann & Guthmann Immobilien aus Berlin lassen sich die aktuellen Zahlen nachlesen. Die Agentur erhebt fortlaufend die aktuellen Quadratmeterpreise für Berlin Immobilien.

Neukölln ist Spitzenreiter. Die Quadratmeterpreise stiegen innerhalb der ersten 5 Monate 2011 im Vergleich zu den Endjahrespreisen 2010 um mehr als 27 Prozent. Im Bezirk Wedding sind Steigerungen von 13,6 Prozent zu verzeichnen. Zu den Gewinnern zählt auch Moabit. Leider ließ die geringe Anzahl umgesetzter Objekte von Januar bis Mai keine genaue Analyse zu. Diese wird nachgereicht. Zu den Verlierern gehören neben den etwas angestaubten Bezirken wie Lankwitz und Zehlendorf auch Adlershof. In Friedrichshain stabilisiert sich die Lage, nachdem in 2010 aufgrund vieler Neubauvorhaben das Angebot stieg und die Preise nachließen. In Pankow verlangsamt sich der Preisverfall.

Marktbericht

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Landwehrkanal-Impressionen

Altes Pumpwerk, Fernsehturm und Ballon

©Peter Guthmann

Diesen Blick genießt man am Berliner Landwehrkanal. Im Hintergrund der Fernsehturm und der Aussichtsballon, der am ehemaligen Checkpoint Charlie aufsteigt. Im Vordergrund der Schornstein eines ehemaligen Pumpwerks.

Die Admiralbrücke in Kreuzberg hat sich zu einem Hot Spot entwickelt. Zum Leidwesen der Anwohner treffen sich Touristen und Kreuzberger Publikum hier besonders gern zu spontanen Parties

©Peter Guthmann

Die Admiralbrücke in Kreuzberg hat sich zu einem Hot Spot entwickelt. Zum Leidwesen der Anwohner treffen sich Touristen und Kreuzberger Publikum hier besonders gern zu spontanen Parties.

Der Landwehrkanal verbindet die obere mit der unteren Spree und wurde Mitte des 19.Jahrhunderts gebaut um den Schiffsverkehr auf der Spree zu entlasten. Geplant wurde der Kanal von Peter Josef Lenné.

Lenné lehnte sich bei seiner Planung an den bereits 1705 erbauten Floßgraben, dem Landwehrgraben. Hier ist ein besonders beliebtes Stückchen Kanalufer mit einem bekannten Sommerclub zu sehen, kurz bevor der Landwehrkanal seinen Zugang zur Spree findet.

Das Ufer des Landwehrkanals kurz vor der Spree

©Peter Guthmann



Früher verlief das letzte Teilstück des Landwehrkanals im Ostteil der Stadt

©Peter Guthmann

Zeugen der Vergangenheit

©Peter Guthmann

Früher verlief das letzte Teilstück des Landwehrkanals im Ostteil der Stadt…

©Peter Guthmann

Zwischen dem Potsdamer Platz und der U-Bahn-Station Möckernbrücke liegt das Technik-Museum am Ufer des Landwehrkanals.

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Soziales Engagement und Immobilien. Passt das zusammen?

Vereinsarbeit wird in unserer Gesellschaft immer wichtiger. Das ehrenamtliche Engagement stößt aber regelmäßig vor allem auf finanzielle Grenzen, die ohne externe Sponsoren und Geldgeber kaum überwunden werden können. Gleichzeitig werden bei Immobiliengeschäften oftmals höhere Summen umgesetzt. Der Gedanke liegt also nahe, beide Bereiche zusammenzubringen. Ein interessantes Modell wird zurzeit von den Berliner Firmen Guthmann & Guthmann Immobilien und MABU Immobilien in der Praxis ausprobiert.

Die Idee: Das geschäftliche soll mit sozialem Engagement zusammengebracht werden und für beide Seiten Nutzen bringen. Vorstandsmitglieder, Trainer, Mitglieder, Elternteile oder Fans eines gemeinnützigen Vereines können diesem aktiv helfen, indem sie den beteiligten Unternehmen Immobilie zuführen. Die Immobilienmakler kümmern sich um die Vermarktung der Immobilien und spenden nach dem erfolgreichen Verkauf 25% der verdienten Provision an einen Verein, der vom Verkäufer oder vom Käufer benannt wird. Das System ist unbürokratisch, schnell und transparent.

Aufgrund der „Beteiligung“ von 25 Prozent, heißt das Projekt denn auch „DeinVerein25“. Mehr Informationen finden Sie auf den Seiten der Start-Unternehmen.

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Die Hauptstadt ist Investors Liebling

Noch in 2009 winkten viele private Investoren bei Berlin-Immobilien ab. Trotz niedriger Preise und der sich abzeichnenden Entwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt, empfanden viele Kunden die Renditen bei vermieteten Wohnungen, Zinshäusern und Paketen als unattraktiv. In einer Zeit als Banken mit Tagesgeldzinsen von teilweise über 5 Prozent lockten, stand nicht das mittel- und langfristige Potenzial im Vordergrund, sondern die schnelle Realisierung von Zinserträgen.

Mit Beginn der Wirtschaftskrise hat sich die Lage jedoch grundlegend geändert. Renditen ab vier Prozent sind wieder attraktiv, denn die Entwicklung sowohl der Quadratmeterpreise als auch der Mieten hat sich in der Hauptstadt beschleunigt.

Auch Wohnungen zu bauen lohnt sich nun wieder für Investoren. Nicht nur Neubauten, sondern auch die Aktivitäten im Sanierungs- und Modernisierungsumfeld laufen auf Hochtouren. Scouts sind in der Hauptstadt unterwegs um nach brachliegenden Flächen zu suchen, die meist aber schon vergeben sind, oder in Erwartung weiterer Wertsteigerungen zurückgehalten werden. Die Grundstücksdetektive bewegen sich aufgrund der enger werdenden Marktsituation zunehmend weg von den klassischen Innenstadtlagen, hin zu ehemaligen Randlagen, die –angeheizt durch die Nachfrage – wiederum zu Boomlagen werden. Lesen Sie dazu auch den Artikel über den Immobilienboom in Kreuzberg.

Die Preise steigen, die Käufer orientieren sich neu

Die Käufermentalität unterliegt einem Wandel. Denn was gestern noch ein Käufermarkt war, ist nun in einen Verkäufermarkt gedreht. Immobilienagenturen rücken nun in eine strategisch wichtige Position für Käufer und Verkäufer. Der Andrang auf bestimmte Immobilien ist für Verkäufer oft nicht mehr zu bewältigen. Der Makler als regulierende und prozessleitende Instanz unterstützt beide Seiten mit Know-how und sorgt für eine transparente Abwicklung und Dokumentation der Immobilien. Er übernimmt die zentrale Aufgabe der Objektprüfung und schützt Verkäufer und Käufer vor bösen Überraschungen. (Ich freue mich über Ihre Anfragen…)

Käufer nun auch aus dem asiatischen Bereich

Hiesige Investoren, sei es für Wohnungen oder Volumengeschäfte, sehen sich plötzlich einer vollkommen neuen Konkurrenzsituation ausgesetzt. Normalverdiener aus den asiatischen Ländern, z.B. aus China und Japan, werden vermehrt auf dem Markt gesichtet. Bedingt durch den extremen Preisunterschied von Immobilien in asiatischen Ballungszentren und Berlin sowie einer noch nicht überwundenen Unsicherheit über Lagen und Potenzial, kommt es zu Spontankäufen, bei denen der lokale Investor oft das Nachsehen hat.

Schnelle Kaufentscheidung von zentraler Bedeutung

Bei gefragten Immobilien sind schnelle Entscheidung entscheidend über Erfolg oder Mißerfolg des Geschäftes. Eine sorgfältige Prüfung der Objekte, die Lokalisierung von Problemen und deren Lösung oder Vermittlung ist die originäre Kernfunktion einer Immobilienagentur. Nur so kann ein zügiger Verkaufsprozess garantiert, können Reibungen reduziert und Ihre Nerven geschont werden. Egal ob als Käufer oder Verkäufer. Eine schnelle Kaufentscheidung kann dann auf Basis von Fakten getroffen werden.

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Immobilienkaufverträge – Grundbuchlage

Jeder Notar ist zur Einsichtnahme in das Grundbuch vor der Beurkundung verpflichtet. Dadurch wird sicher gestellt, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages keine unbekannten Eintragungen und/oder Belastungen auf dem Grundbuch lasten; der Käufer ist also im Bilde darüber, was er kauft. Ihr Makler sollte spätestens zum Zeitpunkt der Erstellung des Kaufvertrages einen Grundbuchauszug zur Verfügung stellen. Üblicherweise wird eine gewissenhafte Immobilien-Agentur dies schon mit den anderen zur Prüfung notwendigen Unterlagen bereitstellen.

Lesen Sie weiter auf www.guthmann-immobilien.de

 

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Berliner Mietspiegel

 

Der Berliner Mietspiegel wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Zwei-Jahres-Turnus veröffentlicht. Der aktuelle Stand bezieht sich auf das Jahr 2009 und ist für jedermann im Internet abrufbar. Der Link lautet http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/.

Vermieter und Mieter bekommen mit dem Mietspiegel „einen fundierten, aktuellen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum in Berlin„. (Zitat Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)
Der Mietspiegel ist damit ein wichtiges Instrument um beispielsweise Mieterhöhungen oder Mieterhöhungsforderungen seitens der Vermieter zu überprüfen. Durch den Veröffentlichungs-Turnus von zwei Jahren bleiben Entwicklungen im kurzfristigen Bereich, z.B. in boomenden Wohnlagen, unberücksichtigt.

Auf Basis der Nettokaltmiete pro Quadratmeter je Monat, weist der Mietspiegel, basierend auf repräsentativen Umfragen die Mietdaten von über 8000 Wohnungen aus. Stichtag ist der 1. September.

Im Umgang mit dem Mietspiegel ist einiges zu beachten. Die Zahlen sind kein „Gesetz“ und die Ergebnisse von Abfragen können durch die Hinzunahme von Sondermerkmalen abweichen. Besonders hochwertig ausgestattete Wohnungen können erheblich vom oberen Spannenwert abweichen. Dadurch wird der Situation Sorge getragen, dass vom Vermieter getätigte Investitionen sich in höhere Mieten niederschlagen müssen.

Die rechtlichen Grundlagen des Mietspiegels finden sich in den §§ 556 ff. des BGB.

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Immobilienkaufverträge – Rubrum

Die Frage, wie der Inhalt eines Kaufvertrages aussieht, lässt sich pauschal nicht beantworten. Denn der Inhalt jeden Kaufvertrages richtet sich nach der konkreten Situation, nach der Art der Immobilie, nach den zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen und z.B. auch nach der Frage, wie detailliert die Parteien sich gegen eventuell auftretende Wagnisse und Risiken absichern möchten. Es gibt also keinen Allgemeinplatz, keinen “Kaufvertrag an sich”.
Ein Überblick über die in fast jedem Vertrag vorhandenen grundsätzlichen Bestandteile lässt sich aber ohne weiteres geben. Hierzu dient diese Serie kleinerer Artikel, die in den kommenden Wochen sukzessive die Bestandteile von Verträgen thematisieren wird.

Rubrum

Das Rubrum des Vertrages enthält die Informationen zum Ort der Beurkundung, dem Datum der Beurkundung, zum beurkundenden Notar und natürlich zu den Beteiligten der Urkunde, üblicherweise eben Verkäufer und Käufer. Zu Beginn der Beurkundung muss der Notar sich vergewissern, die Beteiligten oder deren Vertreter auch tatsächlich vor sich zu haben. Auch Personen, die dem Notar bekannt sind, müssen sich mit einem Personalausweis oder einem Pass ausweisen. Sollten juristische Personen an der Urkunde beteiligt sein, wird der Notar prüfen, über welche Befugnisse die anwesenden Personen verfügen und ob und wie sie die juristische Person vertreten können. Üblicherweise wird Ihr Immobilienmakler Sie im Vorfeld über notwendige Dokumente informieren. Je nach Gesellschaftsform kann es daher notwendig sein, Auszüge aus dem Handelsregister, Vereinsregister oder Vertretungsvollmachten zur Beurkundung mitzubringen.

Vertretung

Es kommt oft vor, dass eine der beurkundenden Parteien nicht persönlich erschienen kann, z.B. weil eine Anreise nicht möglichen oder wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. In diesen Fällen kann diese Partei einen Vertreter benennen. Das kann vollmachtlos, mit mündlicher oder auch mit schriftlicher Vollmacht geschehen. In den beiden ersten Fällen ist eine Nachgenehmigung durch die nicht erschienene Partei notwendig. Liegt eine schriftliche, notarielle Vollmacht vor, muss nicht nachgenehmigt werden.

Die Nachgenehmigung kann im Inland bei jedem Notar erfolgen, im Ausland üblicherweise bei einer deutschen Botschaft, einem Konsulat oder einer anderen deutschen Vertretung. In bestimmten Ländern reicht es ebenfalls aus, wenn ein der deutschen Sprache mächtiger Notar die Nachgenehmigung beurkundet. Die Kosten für die Nachgenehmigung werden nach dem Verursacherprinzip geregelt. Sprich: üblicherweise trägt der Käufer die Gebühren.

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Kreuzberg: Ein Bezirk im Mega-Boom

©Peter Guthmann

Vorbei sind die Zeiten, in denen das Kreuzberger Publikum in andere Bezirke abwanderte und Kreuzberg als siffig und verstaubt galt. Mittlerweile spiegelt die Lage im Herzen Berlins wie keine andere die Internationalität der Hauptstadt.

Hier ist die dynamische Entwicklung der Hauptstadt überall präsent. Internationales Publikum und eine große Auswahl attraktiver Mikrolagen sorgen für ein ausgesprochen agiles Kultur-, Straßen- und Nachtleben. Viel Grün und die Nähe zur Natur machen das Leben in diesem Bezirk besonders attraktiv. Das Ufer des Landwehrkanals, die Grünanlagen Görlitzer- und Treptower Park, Restaurants und Clubs am Wasser, multikulturelles Leben und urbaner Lifestyle charakterisieren dieses lebendige Quartier. Historisch wird der Bezirk unterschieden in Kreuzberg 36 und Kreuzberg 61, wobei 36 und 61 die alten Berliner Postzustellbezirke benennen.

Kreuzberg, während der Teilung der Stadt ein Randbezirk, ist schon längst zurück in die Mitte der Stadt gerückt. Wo früher die Mauer verlief, sind in den letzten Jahren viele Clubs und Veranstaltungsorte entstanden. Aus der beschaulichen Randlage ist ein internationaler Hotspot geworden. Neben dem Wrangelkiez rund um die Wrangelstraße, dem Lausitzer Platz, den Querstraßen entlang der Wiener Straße (mit vielen guten Bars) boomt zurzeit vor allem der Graefekiez (Graefestraße, Grimmstraße, Dieffenbachstraße). Den Bergmannkiez kann man fast schon als „Traditionskiez“ bezeichnen. Bezeichnend für Kreuzberg sind auch die diversen Wasserlagen entlang des Landwehrkanals, bis hin zum Ufer an der Köpenicker Straße.

©Peter Guthmann

Kreuzberg ist definitiv multi-kulti, kein Zweifel. Vor ein paar Jahren hauptsächlich durch türkische und arabische Kreuzberger dominiert, mischt sich zwischenzeitlich ein sehr großer Anteil aller möglichen Kulturen im Schmelztiegel. Überall wird Englisch, Spanisch, Italienisch, Französisch gesprochen.

Die Lage in den meisten Kiezen ändert sich auch, was die Mietsituation und Quadratmeterpreise betrifft. Der Zuzug internationalen Publikums, die Nähe zur Mediaspree und zu attraktiven Arbeitgebern aus dem Mediengeschäft führen zu strukturellen Veränderungen, einer erhöhten Nachfrage und damit zu steigenden Mieten und Quadratmeterpreisen.

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Berliner Leerstandsdiskussion: Wie viele Wohnungen stehen tatsächlich leer?

Wie viele Wohnungen stehen in Friedrichshain-Kreuzberg tatsächlich leer? Das ist die Frage, die sowohl den Bezirk als auch den Senat zurzeit beschäftigt. Während der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit in den Zeitungen damit zitiert wird, dass im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg etwa 10.000 Wohnungen leerstünden, kontert Bezirksbürgermeister Klaus Schulz, diese Zahl sei nicht realistisch.

Unsicherheit herrscht vor allem in der Frage, nach welchen Kriterien und Verfahren belastbare Zahlen gewonnen werden können. In Berlin erfolgt die Erfassung des Wohnungsleerstands über Stromzähler. Sprich: wo ein halbes Jahr lang kein Strom verbraucht wird, wird Leerstand unterstellt. Doch bedeutet ein Nullverbrauch oder ein Fast-Nullverbrauch automatisch Leerstand? Möglicherweise ist die Wohnung nur zeitweise belegt, etwa durch die Nutzung als Ferienwohnung und der Energieverbrauch ist entsprechend gering. Gleichzeitig stellen wir als Immobilienagentur fest, dass die steigenden Preise bei Berlin-Immobilien zu einer abwartenden Haltung bei den Eigentümern führt. Es wird auf eine Wertsteigerung oder auf eine generelle Erhöhung der Mieten gesetzt; Verkauf oder Vermietung werden ausgesetzt. Diese Gründe wären rein marktwirtschaftlich und sind verständlich. In anderen Großstädten ist diese Situation bestens bekannt, in Berlin hingegen war das Thema Immobilien lange Jahre eher ein Randthema. Nun ist die Nervosität mit dem Anziehen des Wohnungsmarktes gestiegen. Hinzu kommt, dass in Berlin in diesem Jahr die Wahlen zum Abgeordnetenhaus anstehen. Dies führt fast zwangsläufig dazu, dass dieses Thema auch an parteipolitischer Relevanz gewinnt.
Verständlich ist jedoch auch die Besorgnis, so z.B. des Mietervereins, dass stark steigende Mieten die Gentrifizierung in den beliebten Bezirken vorantreibt. Der Ruf nach Regulierung wird laut, z.B. durch ein Verbot der Zweckentfremdung. Eine Umnutzung zur Ferienwohnung sollte dadurch erschwert, spekulativer Leerstand verhindert und Modernisierungen abgeblockt werden. Jedoch stellt diese Art von Regulierung einen schwer wiegenden Eingriff in die Freiheiten der Eigentümer dar. Die Frage danach, wie weit der Staat sich in privatwirtschaftliche Belange einmischen darf, liegt in der anderen Seite der Waage und wiegt schwer.
Dass mittelfristig mehr Wohnungen in Berlin gebaut werden müssen scheint eine Tatsache zu sein. So gewinnt das Thema Leerstand eine zusätzliche Komponente. Städtebauliche Konzepte rücken in der Vordergrund und nachhaltige, bürgernahe und sozial verträgliche Strategien müssen her. Aktuelles Beispiel: das Nutzungskonzept für den ehemaligen Flughafen Tempelhof. So nett die Nutzung als Parklandschaft auch sein mag, das Areal mit ca. 386 ha – so die Meinung vieler Berlin – gibt mehr her als Schlittschuhlaufen im Winter oder Drachensteigen und Grillen im Sommer. Die Entwicklung und Realisierung zukünftiger Nutzungen für das Gelände ist daher eines der wichtigsten Verfahren der Berliner Stadtentwicklung seit der Wiedervereinigung.

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