Archiv für April, 2011

Kreuzberg: Ein Bezirk im Mega-Boom

©Peter Guthmann

Vorbei sind die Zeiten, in denen das Kreuzberger Publikum in andere Bezirke abwanderte und Kreuzberg als siffig und verstaubt galt. Mittlerweile spiegelt die Lage im Herzen Berlins wie keine andere die Internationalität der Hauptstadt.

Hier ist die dynamische Entwicklung der Hauptstadt überall präsent. Internationales Publikum und eine große Auswahl attraktiver Mikrolagen sorgen für ein ausgesprochen agiles Kultur-, Straßen- und Nachtleben. Viel Grün und die Nähe zur Natur machen das Leben in diesem Bezirk besonders attraktiv. Das Ufer des Landwehrkanals, die Grünanlagen Görlitzer- und Treptower Park, Restaurants und Clubs am Wasser, multikulturelles Leben und urbaner Lifestyle charakterisieren dieses lebendige Quartier. Historisch wird der Bezirk unterschieden in Kreuzberg 36 und Kreuzberg 61, wobei 36 und 61 die alten Berliner Postzustellbezirke benennen.

Kreuzberg, während der Teilung der Stadt ein Randbezirk, ist schon längst zurück in die Mitte der Stadt gerückt. Wo früher die Mauer verlief, sind in den letzten Jahren viele Clubs und Veranstaltungsorte entstanden. Aus der beschaulichen Randlage ist ein internationaler Hotspot geworden. Neben dem Wrangelkiez rund um die Wrangelstraße, dem Lausitzer Platz, den Querstraßen entlang der Wiener Straße (mit vielen guten Bars) boomt zurzeit vor allem der Graefekiez (Graefestraße, Grimmstraße, Dieffenbachstraße). Den Bergmannkiez kann man fast schon als „Traditionskiez“ bezeichnen. Bezeichnend für Kreuzberg sind auch die diversen Wasserlagen entlang des Landwehrkanals, bis hin zum Ufer an der Köpenicker Straße.

©Peter Guthmann

Kreuzberg ist definitiv multi-kulti, kein Zweifel. Vor ein paar Jahren hauptsächlich durch türkische und arabische Kreuzberger dominiert, mischt sich zwischenzeitlich ein sehr großer Anteil aller möglichen Kulturen im Schmelztiegel. Überall wird Englisch, Spanisch, Italienisch, Französisch gesprochen.

Die Lage in den meisten Kiezen ändert sich auch, was die Mietsituation und Quadratmeterpreise betrifft. Der Zuzug internationalen Publikums, die Nähe zur Mediaspree und zu attraktiven Arbeitgebern aus dem Mediengeschäft führen zu strukturellen Veränderungen, einer erhöhten Nachfrage und damit zu steigenden Mieten und Quadratmeterpreisen.

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Wohngeld / Hausgeld und Nebenkosten

Als Hausgeld (früher „Wohngeld“) werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Es handelt sich dabei um geschätzte Vorauszahlungen auf den Verbrauch und auf andere anfallende Kosten. Grundsätzlich sind in den Nebenkosten und im Haus- oder Wohngeld  die gleichen Kosten enthalten, wobei das Wohngeld vom Vermieter zu bezahlen ist. Dieser gibt jedoch die umlagefähigen Kosten in Form von Nebenkosten an den Mieter weiter. Der Mieter entrichtet zusätzlich zur Miete die Nebenkosten als Vorauszahlung.

Im Wohngeld sind also immer alle Nebenkosten enthalten und diese werden vom Mieter zusätzlich zur Miete bezahlt, mit Ausnahme von:

– Verwaltungskosten

– Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage / Reparaturen am Haus

– eventuelle Bankgebühren

Es ist unerheblich in welcher Höhe das Wohngeld oder die Nebenkosten angesetzt sind, der Eigentümer/Vermieter hat immer nur die oben benannten Belastungen zu bezahlen, alles andere trägt der Mieter. Mehr- oder Minderverbrauch ist am Jahresende nachzubezahlen oder wird erstattet. Dies gilt für Wohngeld und Nebenkosten, denn beide Vorauszahlungen sind nur Schätzungen, die am Jahresende abgerechnet werden.

typische Nebenkosten sind z.B. (vom Mieter zu tragen):

Hausstrom
Müllabfuhr
Frischwasser
Straßenreinigung 
Abwasser   
Hausreinigung
Regenwasserabgabe  
Hausmeister
Gartenpflege   
Winterdienst
Versicherungen   
Heizkosten

Die Kosten der benannten Leistungen werden dem Eigentümer durch das Wohngeld als Vorauszahlung in Rechnung gestellt und dieser berechnet diese Ausgaben wiederum dem Mieter als so genannte Nebenkosten-Vorauszahlung.

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Berliner Leerstandsdiskussion: Wie viele Wohnungen stehen tatsächlich leer?

Wie viele Wohnungen stehen in Friedrichshain-Kreuzberg tatsächlich leer? Das ist die Frage, die sowohl den Bezirk als auch den Senat zurzeit beschäftigt. Während der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit in den Zeitungen damit zitiert wird, dass im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg etwa 10.000 Wohnungen leerstünden, kontert Bezirksbürgermeister Klaus Schulz, diese Zahl sei nicht realistisch.

Unsicherheit herrscht vor allem in der Frage, nach welchen Kriterien und Verfahren belastbare Zahlen gewonnen werden können. In Berlin erfolgt die Erfassung des Wohnungsleerstands über Stromzähler. Sprich: wo ein halbes Jahr lang kein Strom verbraucht wird, wird Leerstand unterstellt. Doch bedeutet ein Nullverbrauch oder ein Fast-Nullverbrauch automatisch Leerstand? Möglicherweise ist die Wohnung nur zeitweise belegt, etwa durch die Nutzung als Ferienwohnung und der Energieverbrauch ist entsprechend gering. Gleichzeitig stellen wir als Immobilienagentur fest, dass die steigenden Preise bei Berlin-Immobilien zu einer abwartenden Haltung bei den Eigentümern führt. Es wird auf eine Wertsteigerung oder auf eine generelle Erhöhung der Mieten gesetzt; Verkauf oder Vermietung werden ausgesetzt. Diese Gründe wären rein marktwirtschaftlich und sind verständlich. In anderen Großstädten ist diese Situation bestens bekannt, in Berlin hingegen war das Thema Immobilien lange Jahre eher ein Randthema. Nun ist die Nervosität mit dem Anziehen des Wohnungsmarktes gestiegen. Hinzu kommt, dass in Berlin in diesem Jahr die Wahlen zum Abgeordnetenhaus anstehen. Dies führt fast zwangsläufig dazu, dass dieses Thema auch an parteipolitischer Relevanz gewinnt.
Verständlich ist jedoch auch die Besorgnis, so z.B. des Mietervereins, dass stark steigende Mieten die Gentrifizierung in den beliebten Bezirken vorantreibt. Der Ruf nach Regulierung wird laut, z.B. durch ein Verbot der Zweckentfremdung. Eine Umnutzung zur Ferienwohnung sollte dadurch erschwert, spekulativer Leerstand verhindert und Modernisierungen abgeblockt werden. Jedoch stellt diese Art von Regulierung einen schwer wiegenden Eingriff in die Freiheiten der Eigentümer dar. Die Frage danach, wie weit der Staat sich in privatwirtschaftliche Belange einmischen darf, liegt in der anderen Seite der Waage und wiegt schwer.
Dass mittelfristig mehr Wohnungen in Berlin gebaut werden müssen scheint eine Tatsache zu sein. So gewinnt das Thema Leerstand eine zusätzliche Komponente. Städtebauliche Konzepte rücken in der Vordergrund und nachhaltige, bürgernahe und sozial verträgliche Strategien müssen her. Aktuelles Beispiel: das Nutzungskonzept für den ehemaligen Flughafen Tempelhof. So nett die Nutzung als Parklandschaft auch sein mag, das Areal mit ca. 386 ha – so die Meinung vieler Berlin – gibt mehr her als Schlittschuhlaufen im Winter oder Drachensteigen und Grillen im Sommer. Die Entwicklung und Realisierung zukünftiger Nutzungen für das Gelände ist daher eines der wichtigsten Verfahren der Berliner Stadtentwicklung seit der Wiedervereinigung.

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Investieren in Brasilien – eine echte Option?

Brasilien, das größte Land Südamerikas, entwickelt sich rasant und ausgesprochen positiv. Wertsteigerungen von 20 Prozent im Jahr sind bei Immobilien keine Seltenheit. Hinzu kommt die große Binnennachfrage nach Wohn- und Strandimmobilien sowie politische und wirtschaftliche Stabilität. Eine erstarkende Mittelschicht die mittlerweile über 50 Prozent der Gesamtbevölkerung ausmacht sowie die unvergleichliche Naturlandschaft tragen zum Boom in Brasilien bei. In 2009 hat sich außerdem Brasiliens Standfestigkeit gegen die Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise gezeigt. Der brasilianische Aktien-Index Bovespa hat sich seit dem Tief im vergangenen Oktober fast verdoppelt, womit das Land weltweit den drittstärksten Börsenaufschwung seit dem globalen Tief nach der Lehman-Pleite verzeichnet. Und während der Finanzkrise kam nicht eine einzige brasilianische Bank in Schwierigkeiten. Denn Brasilien kann – im Gegensatz zu anderen Industrienationen – auf einen sehr starken Binnenmarkt verweisen. Hinzu kommt die solide Haushalts- und Geldpolitik der vergangenen Jahren. Die jüngst gewählte Präsidentin Dila Rouseff verspricht den eingeschlagenen Weg des Amstvorgängers „Lula“ da Silva weiter zu gehen.

Brasilien befindet sich in einer privilegierten Lage.

Mit jährlichen Zuwächsen von über 15 Prozent im Fremdenverkehr gehört das Land zu den am stärksten wachsenden Tourismusmärkten der Welt.  Immobilien an der tropischen Küste Brasiliens gelten bereits als Favoriten bei Immobilienkäufern aus dem europäischen Ausland.

Kompetenz vor Ort als entscheidendes Erfolgskriterium.
Als potenzieller Investor stehen Sie in Brasilien vor einigen Herausforderungen. Sie werden einen gut recherchierten Marktzugang benötigen. Denn das unterschiedliche Rechtssystem, kulturelle Hürden und sprachliche Barrieren erschweren schnelle und präzise Entscheidungen. Gleichzeitig muss aus der Vielzahl angebotener Immobilien und Bauträger das für Sie passende Angebot selektiert werden.

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